Immobilienmanagement bei Stadtwerken

Von Christoph Berger – 24.10.11 – Kategorien: Immobilien

Immobilienmanagement bei Stadt ...

Immobilien von Stadtwerken haben eine ganz besondere Stellung. Der Immobilienbestand stellt einen bedeutenden “Produktionsfaktor” dar, in der Regel sind über 90 Prozent der Objekte betriebsnotwendig.

Zudem haben Stadtwerke aufgrund des sehr heterogenen Immobilienportfolios – es zählen zum Beispiel Kraftwerke,  Verkehrsbetriebe,  und Bäder dazu – im Vergleich zu anderen Unternehmen besondere Anforderungen an die Steuerung und Bewirtschaftung der Immobilien.

Und die Stadtwerke stehen stark im Fokus des öffentlichen Interesses, neben rein betriebswirtschaftlichen Zielen müssen sie auch übergeordnete Ziele wie die Ausrichtung am Gemeinwohl, Nachhaltigkeit und Versorgungssicherheit oder des Umweltschutz erfüllen.

All diese Aufgaben sind komplex und beeinflussen die Ausrichtung des Immobilienmanagements. Dessen entscheidende Aufgabe ist es, das Kerngeschäft optimal zu unterstützen. Dazu muss es als Sekundärprozess stark mit den Primärprozessen verknüpft sein.

Es gibt dabei jedoch ein Dilemma: Wie die Unternehmensberatung ICME mit Sitz in München mittels der Online-Erhebung für die “Stadtwerke Studie 2011″ unter 27 Stadtwerken herausgefunden hat, werden betriebsnotwendige Immobilien wie Wasser- und Kraftwerke sowie Kläranlagen überwiegend dem Kerngeschäft zugeordnet. Lediglich nicht-betriebsnotwendige Immobilien wie Wohnungen, Parkplätze und Grundstücke sind weitestgehend im Verantwortungsbereich der Immobilienabteilung angesiedelt (vgl. Abbildung 1).

Daraus kann man ableiten, dass das Immobilienmanagement keinen eigentlichen Durchgriff auf die “Kerngeschäftsimmobilien” besitzt.

Wie die Untersuchung zweitens erkennen lässt, ist das Immobilienmanagement bei Stadtwerken zwar fast immer als eigenständige Abteilung organisiert, nimmt in den meisten Fällen jedoch einen relativ niedrigen Stellenwert in der Unternehmenshierarchie ein. Laut eigener Einschätzung der Befragten wird es nicht als wichtiger Faktor erkannt, welcher einen wesentlichen Beitrag zum Kerngeschäft leistet. (vgl. Abbildung 2).

Drittens zeigt die Studie, dass die eigentlichen Eigentümerfunktionen der Immobilie wie das Portfoliomanagement und Assetmanagement bei Stadtwerken noch gering ausgeprägt sind. Die Aufgaben des klassischen Facility Managements bei betriebsnotwendigen Immobilien sind stark in das Kerngeschäft integriert und werden durch den Nutzer geprägt. Weitreichende Outsourcingansätze bzw. die Bündelung von Dienstleistern, wie aus anderen Industriezweigen bekannt, sind bei den Stadtwerken noch nicht deutlich erkennbar. Lediglich in der Projektentwicklung nimmt die Immobilienabteilung eine wesentliche Rolle ein und ist stark In-House geprägt (vgl. Abbildung 3).

Und Viertens: Es werden nur von einem geringen Anteil der Stadtwerke IT-Systeme zur Unterstützung des Asset- und Portfolio-Managements eingesetzt. Einen höheren Stellenwert nehmen CAFM-Systeme sowie eigene Softwarelösungen ein. Umfassende integrierte Softwarelösungen, die eine Schnittstelle zwischen der Eigentümerfunktion und der Betreiberfunktion bilden, existieren kaum.

Die Unternehmensberater leiten daher aus den Ergebnissen ab, dass der Einfluss der Immobilienabteilungen bei Stadtwerken und damit die Möglichkeit, einen Wertbeitrag für das Gesamtunternehmen zu erzielen, relativ gering ist. Eine eindeutige Zuordnung von Zuständigkeiten entlang der Immobilienwertschöpfungskette sowie eine stringente Organisation seien jedoch für ein funktionierendes Immobilienmanagement ausschlaggebend. Aus diesem Grund sollte es mit weitreichenden Entscheidungsbefugnissen ausgestattet werden und einen höheren Stellenwert in der Unternehmenshierarchie einnehmen. Bei den Stadtwerken zeigt sich somit bedeutendes Entwicklungspotenzial.

Ziel der Studie war es, die Ausgangssituation und die Herausforderungen im Immobilienmanagement von Stadtwerken zu beleuchten und diesbezügliche Potenziale aufzuzeigen. Dazu wurden die Strukturen des Immobilienmanagements und dessen Beitrag zum Kerngeschäft analysiert sowie die Optimierungspotenziale und zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten für das Immobilienmanagement von Stadtwerken abgeleitet.

Grafiken: I.C.M.E GmbH Management Consultants