Immobilienmärkte in Asien

Von Christoph Berger – 06.07.10 – Kategorien: Immobilien

Die Analysten von Deutsche Bank Research haben den asiatischen Immobilienmarkt unter die Lupe genommen und kommen zu dem Schluss: Keine erschreckenden Blasen – bisher! Untersucht und verglichen wurden die Märkte von China, Hongkong, Indonesien, Südkorea und Singapur.

Nach Untersuchungen der Autoren haben die meisten asiatischen Wohnungsmärkte die Finanzkrise vergleichsweise gut überstanden, so dass ein stetiger Anstieg seit 2003 festzustellen ist. Steffen Dyck, Tobias Just und Sarah Huelser schreiben: “Im vergangenen Jahr haben sich die Hauspreise in großen asiatischen Ballungszentren sogar noch rascher erhöht als in den Jahren vor der Krise.” So sind die Immobilienpreise in Singapur seit Januar 2007 um 34 Prozent, in China um 67 Prozent gestiegen.

Die Analysten weisen darauf hin, dass sich die Anleger vor allem für die Entwicklung des Preis-Miet-Verhältnisses interessieren. Diesbezüglich ist aber keine einheitliche Tendenz erkennbar. So sind in Hongkong und Singapur die Preise für Wohnimmobilien in den vergangenen Quartalen deutlich stärker angestiegen als die Mieten, in China sei dies sogar schon seit drei Jahren der Fall – “dies deutet darauf hin, dass sich die Preise von der Mietnachfrage abgekoppelt haben”. Die Einkommenszuwächse halten dabei außerdem nicht mit.

Eine zunehmende Diskrepanz gebe es zudem zwischen Angebot und Nachfrage. Es heißt: “Vergleicht man die Zahl der fertig gestellten Wohnimmobilien und den Anstieg der Zahl der Haushalte in wichtigen chinesischen Städten, so zeigt sich, dass von der Angebotsseite beträchtliche Risiken für eine weitere Preiskorrektur ausgehen.” In Hongkong ist das anders, betrachtet man die Situation der Wohnungen, die kleiner als 100 Quadratmeter groß sind. Allerdings befinden sich sowohl in China als auch in Hongkong die Grundstücke im Besitz der Regierung, die regulierend eingreifen kann.

In Korea ist der Wohnungsbau in den letzten zehn Jahren gleich geblieben, in Indonesien sind die Immobilienpreise in den letzten auf einem Niveau geblieben. In Singapur wurden mehr Haushalte gegründet als neue Wohnungen fertiggestellt wurden.

Weniger gut durch die Krise sind die Büromärkte gekommen. Durch den Bauboom “ist die Leerstandsquote in asiatischen, vor allem chinesischen, Büromärkten beträchtlich… Zweitens verhindert die mangelnde Transparenz an zahlreichen asiatischen Immobilienmärkten kurzfristig ein effizientes Funktionieren der Märkte”, schreiben die Autoren.

Zwischen den einzelnen Märkten weißt die Untersuchung gravierende Unterschiede nach: Die Büromieten stiegen in Peking und Seoul im Aufschwung bis zum Jahr 2008 um rund 20 Prozent an, in Shanghai um über 170 Prozent, in Singapur um über 380 Prozent und in Hongkong vom Tiefstand bis zum jüngsten Höchststand sogar um 550 Prozent. Drei Punkte sind dabei jedoch zu beachten.

Auf den Aufschwung nach 2008 folgte ein kräftiger Abschwung.
An sehr zyklischen Märkten ist ist auch das stärkste Trendwachstum von Büromieten zu verzeichnen.
An allen Mietmärkten – außer in Singapur – wurde der Tiefstand erreicht; seit Anfang 2010 ziehen die Büromieten wieder an.

Mit dem Absacken der Büromieten sanken auch die Mietrenditen in den Krisenjahren. Inzwischen wurde aber fast schon wieder das Vorkrisenniveau erreicht, das Anlegerinteresse hat die Rückgänge der Mieten kompensiert. In kurzer Zeit stieg der nominale Kapitalwert. Die drei Analysten raten: “Der Anstieg ist zwar zum Teil auf einen Niveaueffekt zurückzuführen, dennoch sollten Anleger die Entwicklung in den kommenden Quartalen genau im Auge behalten.” Sie beziehen sich dabei vor allem auf Shanghai und Honkong. Doch Vorsicht sei auch in den anderen Märkten angebracht, in Singapur etwa hätten sich die Mietrenditen in den letzten Jahren antizyklisch entwickelt.

Die wirtschaftliche Dynamik wird jedoch die Büromieten in den kommenden kommenden Quartalen ansteigen lassen, “die Investitionsmärkte scheinen diesen Trend in Shanghai, Peking und in geringerem Umfang auch in Singapur jedoch bereits eingepreist zu haben”. Der Preisanstieg müsse sich verlangsamen, das Tempo der Anpassung an der Märkten für Gewerbeimmobilien bereite Sorge. Ein geringeres Risiko sehen die Analysten in Seoul und Kuala Lumpur.

Hingewiesen wird in der Studie noch auf die demographische Entwicklung in Asien – höhere Geburtenraten als in Europa und fortsetzender Anstieg der Lebenserwartung, wobei ab 2025 jedoch die Erwerbsbevölkerung zurückgehen wird. Schon heute nimmt jedoch die Anzahl der Haushalte zu. “Schätzungen von UN Habitat zufolge wird die Zahl der Haushalte in Asien von 2000 bis 2030 um rund 75 Prozent, das heißt knapp 700 Millionen, ansteigen.” Hinzu kommt der Trend zur Urbanisierung und ein Einkommenszuwachs.

Diese Punkte sowie ein regulatorisches Vorgehen der asiatischen Regierungen und dem in Asien verminderten Risiko durch Zahlungsausfälle – die Zahl fremdfinanzierter Immobilientransaktionen ist geringer – lässt die Analysten zu dem Schluss kommen, dass es durch diese Länder nicht zu einer neuen, ernsthaften Krise kommen wird. Dennoch, Dyck, Just und Huelser schreiben: “Gleichwohl besteht das Risiko eines künftigen Überschießens. Die meisten Beobachter der asiatischen Immobilienmärkte konzentrieren sich auf Wohnimmobilien und lassen außer Acht, dass an einigen asiatischen Büromärkten bereits erste Anzeichen für eine Überhitzung erkennbar sind.”

Quelle: Deutsche Bank Research
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