Die Uhr der Immobilien läuft – Optimieren im Bestand

Von Gastbeitrag – 07.10.10 – Kategorien: Lebenszyklus

Die Uhr der Immobilien läuft ...

Etwa 60 bis 70 Prozent aller Bauprojekte in Europa werden in naher Zukunft im Bestandsbereich abgewickelt. Heute verursachen Bestandsgebäude beträchtliche Kosten und belasten dadurch unter anderem den Jahresabschluss von Unternehmen – beispielsweise durch Leerstände oder hohen Unterhalt. Das Gebot der Stunde sind daher Optimierungsmaßnahmen, welche die künftige Rentabilität der Objekte zum Ziel haben und selbst möglichst wirtschaftlich sind.

Um Immobilienbestände wirtschaftlich zu optimieren, muss im Vorfeld geklärt werden, in welcher Phase des Lebenszyklus sich ein Gebäude befindet. Drees & Sommer hat dazu eine Lebenszyklusuhr entwickelt: Vergleicht man die einzelnen Phasen des Immobilienlebenszyklus mit einer Uhr, bei der die Zeit im Uhrzeigersinn auf die Critical Phase zuläuft, lässt sich die Uhr mit geeigneten Maßnahmen zurückdrehen.

Den Immobilienlebenszyklus kennen
Geht man von einer professionellen Projektabwicklung und einer konsequenten Mängelbeseitigung aus, dann zeichnen sich Immobilien in ihren ersten Jahren – der sogenannten Comfort Phase – durch minimale Instandhaltungskosten und eine gute Nutz- und Vermietbarkeit aus. Nach einigen Jahren sind die Gebäude etabliert und verursachen nur noch eine geringe Zinsbelastung. Doch bereits jetzt – in der Cash Phase – gilt es, vor allem die Nebenkosten im Blick zu behalten, damit man bei Bedarf gezielt proaktiv modernisieren kann. Irgendwann haben die Immobilien ihren Zenit im Hinblick auf die Rentabilität überschritten, stehen verstärkt in Konkurrenz zu modernen Neubauten und müssen verschiedene neue Vorschriften – beispielsweise hinsichtlich des Brandschutzes – erfüllen. Hierfür sind kostenintensive bauliche Maßnahmen erforderlich.

In dieser Change Phase geht es darum, intelligent zu investieren. Dafür muss geklärt werden, inwieweit sich Nutzungsmöglichkeiten und Energiekosten optimieren lassen oder eine Revitalisierung angegangen werden soll. Dabei ist immer das Verhältnis von Aufwand und Ertrag zu berücksichtigen. In der letzten Zeitspanne im Immobilienlebenszyklus – der Critical Phase – sind Liegenschaften energetisch nicht mehr zeitgemäß. Für die Halter werden sie zur wirtschaftlichen Belastung. Der Nutzerkomfort ist gering, die Nebenkosten sind hoch und eine Umsetzung neuer kostspieliger Vorschriften ist oft nicht mehr rentabel. Das heißt, eine klassische Sanierung ist meist unwirtschaftlich. Ist eine Immobilie derart veraltet, muss entschieden werden, ob ein Redevelopment – eventuell inklusive eines Neubaus – angegangen wird oder das Gebäude veräußert werden soll.

Anlass zur Optimierung – Technik erneuern
Status quo ist, dass Anlässe zur Bestandsoptimierung meist in den verschiedenen Bereichen des Engineerings liegen. So können beispielsweise Überhitzungen der Räume aufgrund nicht vorhandenen, außenliegenden Sonnenschutzes Auslöser für den Wunsch nach Verbesserung sein. Oder die Gebäudetechnik hat ihre maximale Lebensdauer erreicht und muss erneuert werden. Oft sind auch ein hoher Energieverbrauch oder Verkehrslärm Gründe, den Bestand zu optimieren. Im Sinne des Werterhalts und der zukunftsorientierten Nutzung des Gebäudes ist eine Komplettsanierung oft die wirtschaftlichste Lösung, da die Faktoren Fassade, Raumklima und Energie sowie Nutzung natürlicher Ressourcen nicht isoliert betrachtet werden können. Vielmehr bedingen sie sich gegenseitig, sodass nur ein ganzheitliches Planungskonzept die Basis für eine ökonomisch und ökologisch nachhaltige Optimierung im Bestand liefert. Dafür werden in einem ersten Schritt verschiedene Sanierungsvarianten aufgezeigt und deren Wirtschaftlichkeitsberechnungen erstellt. Verbunden mit einer Machbarkeitsstudie erhalten Auftraggeber damit eine fundierte Entscheidungsvorlage für das weitere Vorgehen.

Ziel der Bestandsoptimierung – Rendite erhöhen
Für Asset Manager und Corporate Real Estate Manager steht die Rendite der Immobilien und Portfolios im Vordergrund. Die Objekte können hierzu aus drei verschiedenen Perspektiven analysiert werden. Das ermöglicht eine zukunftsorientierte Immobilienstrategie mit langfristig guten Renditen.

Bei der Lebenszykluskostenermittlung (Cost View) liegt der Fokus auf der technisch-wirtschaftlichen Analyse von Gebäuden. Ziel sind verlässliche Kostenprognosen für unterschiedliche Zeiträume. Darauf aufbauend folgt ein technisches Investitionsprogramm, das die Verbräuche, die für die Instandhaltung anfallenden Kosten sowie die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen betrachtet.

Die Risikoanalyse (Risk View) ist eine fundierte Bestandsanalyse mit genauer Prognose des Instandsetzungsbedarfs. Sie berücksichtigt die individuelle Dringlichkeit der einzelnen Objekte und bildet den Ausgangspunkt für die detaillierte Maßnahmenplanung. Ein sogenanntes Risk Assessment berücksichtigt zusätzlich Betriebssicherheit, Ausfallakzeptanz und die Auswirkungen auf die betroffenen Nutzer.

Die Immobilienwertanalyse (Real Estate Value Analysis) bietet die Möglichkeit, im Vorfeld von Jahresabschlüssen den Immobilienbestand frühzeitig zu bewerten und Maßnahmen abzuleiten. Denn in Jahresabschlüssen von Kapitalgesellschaften kommt es während konjunktureller Abschwungphasen häufig zu einer negativen Divergenz zwischen den aktuellen Verkehrswerten und den historisch fortgeschriebenen, zu hohen Buchwerten von Immobilien. Die Simulation des aktuellen Verkehrswertes nach dem Discounted-Cash-Flow-Verfahren und die Berechnung der Buchwertentwicklung nach dem Handelsgesetzbuch sowie nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) sind ebenso Bestandteil der Immobilienwertanalyse wie eine detaillierte Szenariobetrachtung und eine Portfolio-Übersicht und -Bewertung. Zusätzlich dazu werden die Lebenszykluskosten für einen bilanziell optimierten Umgang mit Instandsetzungs- und Erneuerungsinvestitionen in die Analyse einbezogen. Dadurch lassen sich Handlungs- und Wertsteigerungsoptionen sowie drohende außerordentliche Abschreibungen rechtzeitig erkennen.

Komplexe Sanierungsvorhaben – wirtschaftliche Umsetzung
Ein geordnetes, projektspezifisches Vorgehen ist bei Sanierungsprojekten besonders wichtig, da derartige Vorhaben komplex sind und wesentlich höhere Anforderungen an die Beteiligten stellen als ein Neubau: So ist bei einer Umsetzung unter laufender Nutzung die Baustellenlogistik von enormer Bedeutung, um die Nutzer im Gebäude möglichst wenig zu beeinträchtigen. Oder es sind nur kleine Baustelleneinrichtungsflächen vorhanden, die optimal genutzt werden müssen. Eine maßgeschneiderte Projektorganisation ermöglicht bei Sanierungsvorhaben eine termingerechte Fertigstellung bei Einhaltung der Kosten und Qualitäten.

Autor und Grafik: Drees & Sommer