Neue Richtlinie von GEFMA und IFMA-Schweiz

Von Koray Karaali – 15.09.10 – Kategorien: Facility Management,Lebenszyklus

Neue Richtlinie von GEFMA und ...

Von Prof. Dr. Andrea Pelzeter in ‘FACILITY MANAGEMENT’ – Ausgabe 04/2010

Was muss man tun, wenn man sein Gebäudeportfolio – oder das seines Auftraggebers – hinsichtlich der Lebenszykluskosten (LzK) untersuchen möchte? Wie modelliert und berechnet man im Detail? Welche Prozesse im Lebenszyklus sind zu integrieren, und welche lässt man besser heraus? Welche Zeitspanne eignet sich als Betrachtungszeitraum?

Auf diese und weitere Fragen wurden im Rahmen eines deutschschweizerischen Forschungsprojektes Antworten gesucht und gefunden. Beteiligt waren die Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin, vertreten durch Prof. Andrea Pelzeter, das Unternehmen Intep, vertreten durch René Sigg und Uta Käding, sowie die beiden Verbände GEFMA und IFMA-Schweiz. Die zusammengetragenen Vorschläge zur Standardisierung der Modellierung und Berechnung von LzK wurden in einem über zwei Jahre andauernden Pro zess aus Workshops mit Experten und interessierten Anwendern (rekrutiert aus einer an alle Mitglieder von GEFMA und RealFM versendeten Einladung im Jahr 2008), Befragung (vgl. Artikel „Lebenszykluskosten auf dem Weg zur Benchmark“ in: FACILITY MANAGEMENT 6/2009, S. 35 ff), wiederholtem Anwendungstest mit strukturiertem Report und Kommentierungsrunden bis ins Detail diskutiert und auf die Anwendbarkeit hin geprüft.

Das Ergebnis ist die Neufassung der GEFMA Richtlinie 220 Lebenszykluskosten-Ermittlung im FM, Teil 1: Einführung und Grundlagen“, der in Teil 2 ein Berechnungsbeispiel mit konkreten Zahlen und Erläuterungen hinzugefügt wurde. Was darf man nun von dieser Neufassung erwarten?

Definitionen und Begrifflichkeiten

Zunächst einmal darf man erwarten, dass sie kompatibel ist zu anderen Normen bzw. Richtlinien: alle Definitionen und Kostenpositionen wurden auf bestehende Systeme hin abgestimmt. Berücksichtigt wurden u.a. die ISO 15686 Teil 5: „Buildings and constructed assets – Service life planning Part 5: Life Cycle Costing“ (2008), die deutschen Normen DIN 18960: „Nutzungskosten“ (2008) und DIN 276 „Kosten im Bauwesen“ (2008), die GEFMA-Richtlinien 100 „Facility Management“ (2004) und 200 „Kosten im Facility Management“ (2004).

Besonderen Wert legte man auf die Kompatibilität zum deutschen Zertifizierungssystem für Nachhaltiges Bauen, das bis Ende 2009 von Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) und Deutscher Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) gemeinsam entwickelt worden und als Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen für Bundesgebäude (BNB) unter www.nachhaltigesbauen.de für jedermann einsehbar ist. Selbstverständlich wird die neue GEFMA 220 kompatibel sein zu ihrer schweizerischen „Schwester“-Veröffentlichung durch die IFMA-Schweiz, die inhaltlich identisch ist, jedoch anstelle der Abgrenzungen nach DIN die entsprechenden Begrifflichkeiten und Normenwerke der Schweiz aufgreifen wird.

Nutzbare Systematik

Auch die Verknüpfung zum Benchmarking ist nicht nur auf einem guten Weg, sondern bereits in der Phase der Erprobung: für den Benchmarking Report 2010 fragt Prof. Rothermund bei den erfahrenen Anwendern des Benchmarkings sämtliche im detaillierten Beispiel aufgeführten Kennwerte aus Teil 2 der Richtlinie entsprechend ab. So darf man also hoffen, in Zukunft nicht nur über eine standardisierte Methodik zur Ermittlung der LzK zu verfügen, sondern auch die passenden Kennzahlen anhand von Benchmarks eingeben zu können.

Was darf man außer Kompatibilität noch erwarten? Eine für alle Anwendungsfälle nutzbare Systematik für die Modellierung der LzK – nutzbar für Detailuntersuchung oder Gebäudeensemble, für Schwimmbad oder Büroimmobilie. Die Modellierung der LzK beinhaltet die Fragen: was gehört hinein in die Untersuchung, was bleibt draußen? Und: in welcher Weise werden die verschiedenen Einflussfaktoren modelliert, d.h. in Kennwerten und Algorithmen ausgedrückt? Zur Systematisierung wurde die Modellierung in verschiedene Teilaspekte untergliedert (vgl. auch Grafik 1).

Betrachtungszeitraum: Die Kardinalfrage jeder Lebenszyklus-Analyse: wie lange muss ich rechnen, damit die Zusammenhänge zwischen Erst- und Folgeprozessen angemessen einbezogen werden? Demgegenüber steht die Gewissensfrage: wie lange kann ich in die Zukunft hinein Zahlen prognostizieren, ohne unglaubwürdig zu werden?

Systemgrenzen: Analog zum Betrachtungszeitraum (der streng genommen ebenfalls eine Art der Systemgrenze darstellt, wegen seiner herausragenden Bedeutung aber separat und als erstes aufgeführt wird) müssen auch die Systemgrenzen so gewählt werden, dass die Vor- und Nachteile der zu vergleichenden Handlungsalternativen sichtbar gemacht werden können.

Dafür wird noch weiter differenziert in räumliche, akteursbedingte, prozessbedingte und zahlungsbedingte Systemgrenze. Die räumliche Systemgrenze kann sich an den in der Richtlinie definierten Maßstabsebenen, vgl. Tabelle 1 orientieren. So werden vermutlich die dezentralen Energieversorgungskonzepte der Zukunft nicht mehr auf der Ebene eines einzelnen Gebäudes sondern eher auf der Ebene eines ganzen Ensembles von Gebäuden gedacht und untersucht werden müssen. Die akteursbedingte Systemgrenze steht für die Definition der möglichen Perspektiven auf die Zahlungen im Lebenszyklus: für Selbstnutzer, Vermieter, Mieter und Gesellschaft zählen jeweils andere Kostenarten mit zu den LzK. Bekannt ist hier das Mieter-Vermieter- Dilemma, das bei energetischen Sanierungen zu einer ungleichen Verteilung des Nutzens bei Energiesparmaßnahmen führen kann. Da die prozessbedingte Systemgrenze noch immer einen ganzen Strauß von möglicherweise zu betrachtenden Prozessen anspricht, wurde hier nochmals unterteilt in gebäudebezogene bzw. nutzungsbedingte Prozesse und Prozesse am Ende des Lebenszyklus. Schließlich muss noch die zahlungsbedingte Systemgrenze gezogen werden: betrachte ich nur tatsächliche Zahlungen oder auch kalkulatorischen Aufwand bzw. Ertrag? Was mache ich mit geldwerten Eigenleistungen? Prognostiziere ich nur Kosten oder auch Erlöse, die dann zum Lebenszykluserfolg (LzE) zusammengefasst werden?

Prognoseansatz: Steigen meine künftigen Zahlungen linear (um einen gleich bleibenden Betrag), exponentiell (um einen gleich bleibenden Prozentsatz) oder verhalten sie sich eher zyklisch?

Berechnungsmethode: Hiermit wird die finanzmathematische Einbeziehung des Zeitwertes von Geld angesprochen: klammere ich den Zeitwert von Geld aus, dann rechne ich statisch, d.h. keine Inflation, keine Abzinsung (das entspricht einen Zinssatz für Soll wie für Haben von 0%), alles zu heutigen Werten. Rechne ich dynamisch, dann bilde ich den Zeitwert des Geldes durch Abzinsung (Diskontierung) künftiger Zahlungen auf den Betrachtungszeitpunkt ab. Die Abzinsung weist für alle Zahlungen den Wert aus, den man bei einem – zu definierenden – Zinssatz (Kalkulationszinssatz) auf die Bank legen müsste, um im Jahr, zu dem die Zahlung fällig ist, den ausgewiesenen Betrag bezahlen zu können. Die Summe der Barwerte aller Zahlungen im Betrachtungszeitraum ergibt den Kapitalwert. Die so genannte moderne Berechnungsmethode nutzt das Prinzip des vollständigen Finanzplans (VoFi). Der VoFi differenziert weiter zwischen Soll- und Habenzins pro Jahr und ermittelt einen Endwert, d.h. den Wert aller Zahlungen am Ende des Betrachtungszeitraums

Berechnungsparameter: Zu dem oben bereits genannten Berechnungsparameter Kalkulationszinssatz kommen die Parameter allgemeine und spezifische Inflations rate sowie ggf. der Restwert noch hinzu. Bei diesen Berechnungsparametern ist zu berücksichtigen, dass Kalkulationszinssatz und Inflationsraten auf einander bezogen gewählt werden müssen. Wird „nominal“ gerechnet, dann enthält der Kalkulationszinssatz (z.B. 5,0%) die allgemeine Inflation (z.B. 1,5%), und man kann sich an den auf dem Markt erhältlichen Zinskonditionen oder an unternehmensspezifischen Verzinsungserwartungen bei der Wahl der Parameter orientieren. Rechnet man dagegen „real“, d.h. unter Ausklammerung der allgemeinen Inflation, dann darf diese auch im Kalkulationszinssatz und in den ggf. angenommenen spezifischen Inflationsraten, z.B. für Energiepreisentwicklungen nicht enthalten sein. Nun wurden alle Möglichkeiten zur Gestaltung einer Modellierung vorgestellt und systematisiert.

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Fazit

Mit diesen Ergebnissen kann dann die eigentliche Arbeit beginnen: Kostentreiber auf Beeinflussbarkeit und Zusammenhänge hin analysieren, alternative Gebäudekonzepte oder Planungsdetails oder Sanierungsmaßnahmen, etc. konzipieren, um geringere LzK zu erhalten, modellieren, rechnen, vergleichen; ein iterativer Prozess. Und schließlich muss man die Ergebnisse auf ihre Validität hinsichtlich denkbarer Unsicherheitsfaktoren prüfen; z.B. ist Variante 1 immer noch besser, wenn die Energiepreissteigerung anders als angenommen ausfällt? Oder: bis zu welchem Energiepreis hat Variante 1 die niedrigeren LzK? Und: gibt es andere, bislang nicht in die Modellierung integrierte Entscheidungskriterien? Beispielsweise Image, ökologische Nachhaltigkeit, strategische Überlegungen? Alle oben vorgestellten Definitionen und Empfehlungen werden in den Richtlinien GEFMA 220 Teil 1 und 2 „Lebenszykluskosten-Ermittlung im FM“ sowie in ihrem schweizerischen Pendant voraussichtlich ab September dieses Jahres im Detail nachzulesen sein. Ob die Lzk-Ermittlung – flankiert von Benchmarking und Nachhaltigkeits-Debatte – nun zu einem alltagstauglichen Werkzeug im Facility Management werden wird?

Autorin: Prof. Dr. Andrea Pelzeter, Hochschule für Wirtschaft und Recht HWR Berlin/Fachrichtung Facility Management; René Sigg, Intep Integrale Planung GmbH, Zürich/ München; Uta Käding, Intep Integrale Planung GmbH, Hamburg

Quelle: Fachmagazin ‘FACILITY MANAGEMENT’ – Ausgabe 04/2010

http://www.facility-management.de/artikel/fm_Neue_Richtlinie_von_GEFMA_und_IFMA-Schweiz_977166.html