Studien rund um das Immobilien Lebenszyklus Management (1)

Von Koray Karaali – 02.09.10 – Kategorien: Nachhaltigkeit

Studien rund um das Immobilien ...

ILM ist in aller Munde, denn das Management von Immobilien ist komplex und stets der Lebenszyklus zu berücksichtigen. Bei Wikipedia liest sich das so: Immobilien Lebenszyklus Management (ILM) ist ein Begriff aus der Immobilienwirtschaft und umfasst das Management aller Kernprozesse rund um Planung, Bau, Betrieb und Vermarktung von Immobilien. Ich möchte die Diskussion vereinfachen und gehe in drei Schritten vor: Zunächst führe ich ein Modell vor, das die Lebenszykluskosten einer Immobilie erfasst. Im 2. Schritt schildere ich Benchmarking-Ansätze in Deutschland; sie gelten als wichtige Quellen, um Lebenszyklusmodelle mit Daten zu füllen. Abschließend beleuchte ich Möglichkeiten und Probleme, die der Betrachtung des Immobilienlebenszyklus anhaften.

Klar ist: Nur wer seinen Bestand gut dokumentiert und Informationen über das Gebäude transparent verfügbar hat, hat überhaupt eine Chance, seine Immobilie nutzen- und kostenoptimiert zu managen. Denn so nötig Instrumente der Investitionsrechnung sind – allein damit kommt man bei einer Immobilie nicht sehr weit. Denn eine Immobilie hat gegenüber einer normalen Investitionsentscheidung zwei Besonderheiten: Sie ist extrem langlebig und vor allem außergewöhnlich flexibel. Wer seine Bau- oder Kaufentscheidung auf eine reine Investitionsplanung stützt, liegt sehr leicht falsch. Warum? Weil sich bei den langen Laufzeiten die Modellparameter oft erheblich verändern und nicht leicht zu kontrollieren sind. Unternehmer suchen daher nach robusteren Entscheidungshilfen. Kriterien, die sicherstellen, dass die Immobilie als Investition auch dann noch funktioniert, wenn sich etwas verändert. Viele Bauherren stellen bei der Planung zum Beispiel die Nutzungsflexibilität zunehmend in den Vordergrund. Andere wollen bei den Energiekosten langfristig auf der sicheren Seite sein, auch wenn sich eine Zusatzinvestition aus heutiger Sicht noch gar nicht rechnet. Mit den Nachhaltigkeitskriterien versucht man derzeit, diese Aspekte zu systematisieren und zu einem Produkt zusammen zu fassen. Ob das gelingt oder ob der Bauherr weiterhin auf seine Bauchentscheidungen angewiesen ist, ist allerdings noch vollkommen offen.

Vorbemerkt sei noch: Die vorgestellten Ergebnisse sind nicht primär von conject erarbeitet worden, denn wir sind als Unternehmen in erster Linie auf Software “programmiert”. Mit uns kann man Immobilien über ihren gesamten Lebenszyklus einfacher managen. Forschung fördern wir dabei gern “pro bono”. So haben wir die Modellrechnung über Lebenszykluskosten im Rahmen eines Standard-Buchprojekts durchgeführt (Hans-Peter Braun: Facility Management). Oder vor fünf Jahren eine ILM-Konferenz ins Leben gerufen. Deren Themen spiegeln die Probleme der Branche im Verlauf der Zeit und zeigen, wie sich der Managementansatz weiterentwickelt hat. Wir sind also in der Beschäftigung mit ILM sehr engagiert und verfügen über ausgezeichnete Quellen. Es ist aber nicht unser Geschäft. Deshalb werfe ich auch bereitwillig das eine oder andere kritische Licht auf die Ergebnisse.

Teilschritt 1: Modell zur Erfassung von Lebenszykluskosten
“80% der Lebenszykluskosten einer Immobilie fallen nach der Erstellung an.” – Kommt Ihnen das bekannt vor? Oder haben Sie eher ein ungutes Gefühl dabei? Oder vielleicht sogar beides? Für die meisten Leute gilt beides: Irgendwie richtig, aber nicht handlungsrelevant. Und da der gemeine Bauchverstand üblicherweise ein gutes Urteilsvermögen besitzt, möchte man doch gerne wissen: Wieso diese Inkonsequenz?

Stellen Sie sich vor, Sie wären Unternehmer und bräuchten Büros. Sie entscheiden sich, ein Bürogebäude zu bauen, das sie teilweise selbst nutzen. Freie Flächen vermieten Sie. Aus Unternehmersicht ist die Immobilie eine Investitionsentscheidung. Einer Investitionsentscheidung legt man normalerweise eine Investitionsplanung zugrunde. Dafür untersucht man die Kosten, die über den gesamten Lebenszyklus der Investition anfallen.

Wir haben die Lebenszykluskosten einer Immobilie also aufbereitet. Ausgangspunkt waren mehrere echte Büroimmobilien, die wir im Rahmen eines Kundenprojektes analysiert haben. Darin haben wir drei echte, einander ähnliche Bürogebäude zusammengesetzt: Ein Bürogebäude mit 20.000 m² BGF, Tiefgarage und eigener Kantine. Die Baukosten für die Bürogeschosse betrugen 1.000 €/m² BGF, für die Tiefgarage 525 €/m² und für das Grundstück 1.200 €/m². Bei den Errichtungskosten konnten wir auf die tatsächlichen Kosten zurückgreifen. Bei den Betriebskosten hatten wir eine ganze Reihe echter Daten, haben sie aber mit Kennzahlen aus Benchmarking-Analysen abgeglichen und vervollständigt.

Neben den “echten” Betriebskosten fallen noch Kosten für Instandhaltung an. Außerdem gibt es eine Reihe von “immobiliennahen Sekundärprozessen”, die man ebenfalls zu den Lebenszykluskosten hinzurechnen könnte. Auf keinen Fall vernachlässigen kann man Kosten, die bei Neuvermietung anfallen. Darunter fallen Umbaukosten und Mietausfälle. Addiert man diese Kosten auf, so entsteht ein jährlicher Zahlungsstrom. Um die Kosten am Anfang mit den späteren laufenden Kosten vergleichen zu können, braucht man noch ein Finanzmodell. Wir haben jährliche Kostensteigerungen von 1,2% angenommen, gleichzeitig aber mit 7% abdiskontiert. Das entspricht etwa den Erwartungen eines Unternehmers an eine Investition. Im Ergebnis machen die Errichtungskosten immer noch 35% der Gesamtkosten aus. Der Betrieb und immobiliennahe Sekundärprozesse tragen jeweils mit 25%, Instandhaltung mit 7% und Neuvermietung mit 8% zu Buche bei den Lebenszykluskosten.

Wenn man ehrlich ist: Ein Immobilienunternehmer würde die “immobiliennahen Sekundärkosten” eher nicht zu den Betriebskosten zählen. Auch die “Neuvermietungsaufwendungen” werden nur selten berücksichtigt. Aus Sicht des traditionellen Unternehmers ist das Verhältnis Errichtungs- zu Nutzungskosten daher nicht 20% zu 80%, sondern eher 35 (Errichtungskosten) zu 32 (Betriebs- und Instandhaltungskosten): 50% der Lebenszykluskosten fallen bei der Entstehung an. Bei der Bahn galt viele Jahre der Grundsatz: Spare beim Bauen. Eine zusätzlich investierte Mark gewinnt man im späteren Betrieb nie zurück. Deshalb sahen unsere Bahnhöfe bis in die 90er Jahre aus wie Toilettenhäuschen.

Dies ist der erste Text einer dreiteiligen Folge.

Teilschritt 2: Benchmarking
Teilschritt 3: Vier ILM-Vorträge, die die Entwicklung des Themas gut beleuchten

Im Text erwähnte Literatur:
Hans-Peter Braun, Johannes Pütter, Martin Reents, Peter Zahn:
Facility Management: Erfolg in der Immobilienbewirtschaftung. Springer 2007.
ISBN: 978-3540347019