Studien rund um das Immobilien Lebenszyklus Management (2)

Von Koray Karaali – 03.09.10 – Kategorien: Nachhaltigkeit

Studien rund um das Immobilien ...

ILM ist in aller Munde, denn das Management von Immobilien ist komplex und stets der Lebenszyklus zu berücksichtigen. Bei Wikipedia liest sich das so: Immobilien Lebenszyklus Management (ILM) ist ein Begriff aus der Immobilienwirtschaft und umfasst das Management aller Kernprozesse rund um Planung, Bau, Betrieb und Vermarktung von Immobilien. Ich möchte die Diskussion vereinfachen und gehe in drei Schritten vor: Zunächst führe ich ein Modell vor, das die Lebenszykluskosten einer Immobilie erfasst. Im 2. Schritt schildere ich Benchmarking-Ansätze in Deutschland; sie gelten als wichtige Quellen, um Lebenszyklusmodelle mit Daten zu füllen. Abschließend beleuchte ich Möglichkeiten und Probleme, die der Betrachtung des Immobilienlebenszyklus anhaften.

Dies ist der zweite Text einer dreiteiligen Folge:
Teilschritt 1: Modell zur Erfassung von Lebenszykluskosten

Teilschritt 2: Benchmarking
Um die Lebenszykluskosten einer Immobilie zu prognostizieren braucht man Kennwerte über die erwarteten Betriebskosten. Die wichtigste Quelle dafür sind Benchmarking-Analysen. Leider gibt es in Deutschland kaum öffentliche Benchmarking-Daten. Das liegt daran, dass für Benchmarking von Immobilien kein richtiges Geschäftsmodell besteht. Einige große Immobilienbesitzer (z.B. die E.ON) erheben durchaus Kennzahlen, vergleichen sie aber intern, so dass keine Daten veröffentlicht werden. Kleinen Immobilienbesitzern dagegen fehlt oft die professionelle Einstellung: Sie können mit Benchmarks nichts anfangen und sind erst recht nicht bereit, dafür zu bezahlen. Immerhin: Einige erfolgreiche Benchmarking-Projekte gibt es auch in Deutschland. Von zweien möchte ich berichten.

Das erste wird von der BayernFM, einer Tochter der BayernLB durchgeführt. Sie hat zunächst Sparkassen miteinander verglichen und, nachdem die Methodik einmal stand, ihre Aktivitäten auf Kommunen ausgeweitet. Das Projekt wird jährlich durchgeführt und durch eher niedrige Beiträge der teilnehmenden Organisationen finanziert. Die BayernFM hat sich durch die Förderung dieses Projekts und die Veröffentlichung der Daten durchaus verdient gemacht.

Das Kommunal-Benchmarking ist ein typisches Benchmarking, wie man es auch aus anderen Branchen kennt: Jede Kommune erhebt ihre Daten, gibt sie in einen Pool ein und erhält abschließend einen individualisierten Bericht, in dem ihre Immobilienkennzahlen mit denen der besten Kommunen verglichen werden. In dem Bericht, den die BayernFM veröffentlicht, stellt sie die durchschnittlichen Gebäudekosten den “Best-in-Class”-Gebäuden gegenüber. Daraus lassen sich Einsparpotenziale für den gesamten öffentlichen Bereich ableiten. Bei Schulen zum Beispiel errechnet die BayernFM ein Potenzial von 250 Millionen Euro für Stromkosten und 1 Milliarde Euro Heizkosten aus. Insgesamt könnten in allen öffentlichen Gebäuden 45% der Nutzungskosten aus Reinigung, Instandhaltung, Energie und Wasser gespart werden. Die Ursache für dieses hohe ungenutzte Potenzial liegt im Alter der Gebäude einerseits (70% der Objekte sind über 20 Jahre alt) und einem erheblichen Sanierungsstau andererseits begründet. Das Deutsche Institut für Urbanistik beziffert die überfälligen Maßnahmen mit 71 Milliarden Euro für insgesamt 175.000 kommunale Gebäude.

Interessanter als die Kosten pro Quadratmeter sind aber die “Kosten pro Nutzeneinheit”. In diesem Sinne wertet das RealisBench die von den Sparkassen erhobenen Daten aus. Eine Möglichkeit, um die Flächenproduktivität von Sparkassen zu umschreiben, sind die “Anzahl Girokonten pro Quadratmeter”. Das Benchmarking hat hier eine Schwankungsbreite von drei bis 12 Konten pro Flächeneinheit bei den unterschiedlichen Instituten ergeben. Eingeführt haben die Sparkassen das Benchmarking, um ihre Bewirtschaftungskosten zu verbessern. Das funktioniert erfolgreich. Viele Sparkassen nehmen jährlich am Benchmarking teil. In einer Zeitreihenanalyse konnten Reduzierungen um 1/3 der Kosten pro Quadratmeter bei den teilnehmenden Instituten erreicht werden.

Ein zweites, sehr erfolgreiches Benchmarking, führt seit vielen Jahren Uwe Rotermund von der Fachhochschule Münster durch. Er hat sich auf die Gebäude von Unternehmen konzentriert. Er erhebt keinen Beitrag für die Teilnahme am Benchmarking, sondern finanziert seine Projekte durch den Verkauf der Ergebnisse in Form eines Benchmarking-Berichts. Sein “FM Monitor” entsteht in Zusammenarbeit mit Schweizern und Österreichern, umfasst insgesamt 23 Millionen Quadratmeter Fläche und 6.250 Gebäude, vor allem Büros, aber auch Universitäten. Wie es sich für eine Hochschule gehört, wird hier statistisch sehr genau gearbeitet (RealisBench arbeitet übrigens eng mit der Universität München zusammen, um ebenfalls keine statistischen Fehler zu machen). Die Ergebnisse sind einigermaßen robust: Wir hatten in unserem Lebenszykluskosten-Modell Kennzahlen von 2006 verwendet. Und wie man sieht, sind die Reinigungskosten mit acht Euro pro Quadratmeter ziemlich stabil geblieben.

Auch die Münsteraner bemühen sich, über die Quadratmeterkosten hinauszugehen und “Kosten pro Nutzen” zu ermitteln. Ein Ansatz ist zum Beispiel, die Nutzfläche in Relation zur Bruttogeschossfläche zu setzen. Bei 51 untersuchten Gebäuden haben sich dabei Werte zwischen 20% und 90% ergeben. Ähnliche Spreizungen erhält man, wenn man die Kosten pro Arbeitsplatz ermittelt.